รูปแบบการบริหารจัดการอาคารชุดของโครงการบ้านเอื้ออาทร ในเขตกรุงเทพมหานคร

Other Title (Parallel Title in Other Language of ETD)

The administrative models of Baan Eua-Arthorn condominium in Bangkok Metropolis

Author

วันฟ้า ศรีพวงเพิศ, คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์

Year (A.D.)

2019

Document Type

Thesis

First Advisor

พัศพันธน์ ชาญวสุนันท์

Faculty/College

Faculty of Architecture (คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์)

Department (if any)

Department of Housing (ภาควิชาเคหการ)

Degree Name

เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต

Degree Level

ปริญญาโท

Degree Discipline

การพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์

DOI

10.58837/CHULA.THE.2019.696

Abstract

โครงการบ้านเอื้ออาทรในรูปแบบอาคารชุดเป็นหนึ่งในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ ซึ่งการเคหะแห่งชาติก่อตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองและยกระดับคุณภาพชีวิต งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษารูปแบบการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด ศึกษาความพอพึงใจของผู้อยู่อาศัย และวิเคราะห์เปรียบเทียบความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัยในแต่ละรูปแบบ โดยมีขอบเขตการศึกษา คือ ศึกษาโครงการบ้านเอื้ออาทรอาคารชุดในเขตกรุงเทพมหานคร จำนวน 8 นิติบุคคล 4 โครงการ โดยใช้วิธีการสัมภาษณ์ผู้จัดการนิติบุคคล การศึกษารายงานประจำปี และแบบสอบถามจำนวน 400 ชุด แบ่งเป็นนิติบุคคลละ 50 ชุด ผลการศึกษาพบว่า ปัจจุบันมีรูปแบบการบริหารจัดการอยู่ 2 รูปแบบ ได้แก่ การบริหารโดยเจ้าของร่วมและการบริหารโดยบริษัท และมีโครงสร้างการบริหารจัดการทั้งหมด 3 รูปแบบ คือ รูปแบบที่ 1 ที่ไม่มีผู้ช่วยผู้จัดการนิติบุคคล ผู้จัดการนิติบุคคลจะควบคุมดูแลฝ่ายปฏิบัติงานเอง รูปแบบที่ 2 มีผู้จัดการนิติบุคคลและผู้ช่วยผู้จัดการนิติบุคคลควบคุมดูแลฝ่ายปฏิบัติงานร่วมกัน และรูปแบบที่ 3 มีผู้ช่วยผู้จัดการนิติบุคคลควบคุมดูแลฝ่ายปฏิบัติงาน ผู้จัดการนิติบุคคลจะดูแลเพียงการวางนโยบายการบริหารเท่านั้น ด้านการจัดจ้างฝ่ายปฏิบัติงาน พบว่า มีรูปแบบการจัดจ้างฝ่ายปฏิบัติการ 3 รูปแบบ ได้แก่ รูปแบบการจัดจ้างบริษัท จัดจ้างผู้อยู่อาศัยในนามบริษัท และจัดจ้างผู้อยู่อาศัย ด้านการวางแผนนโยบาย พบว่า รูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมส่วนใหญ่เน้นการบริหารทางด้านกายภาพ ซึ่งรูปแบบการบริหารโดยบริษัทจะมีนโยบายที่ครอบคลุมมากกว่า ด้านการวางแผนดูแลชุมชน พบว่า รูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมส่วนใหญ่จะมีการวางแผนการงานเป็นรายปีแต่ไม่ระบุเดือนในการทำงาน ต่างจากรูปแบบการบริหารโดยบริษัทที่มีแผนการทำงานเป็นรายปีและระบุเดือนในการทำงาน ซึ่งการบริหารมีเพียงการบริหารตามนโยบาย ไม่มีคู่มือการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด ด้านการบริหารจัดการด้านการเงิน พบว่า รูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมมีรายรับน้อยกว่ารายจ่าย (ขาดทุน) แต่รูปแบบการบริหารโดยบริษัทมีรายรับมากกว่ารายจ่าย (กำไร) และในด้านการจัดเก็บค่าส่วนกลาง พบว่า รูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมมีหนี้ค้างชำระต่อเดือนเฉลี่ยร้อยละ 20-40 แต่รูปแบบการบริหารโดยบริษัทมีหนี้ค้างชำระต่อเดือนเฉลี่ยร้อยละ 2-5 ด้านการพัฒนาคุณภาพชีวิตของสมาชิกชุมชน พบว่า ทั้ง 2 รูปแบบไม่แตกต่างกันมากนักเพราะทั้ง 2 รูปแบบต่างมีการพัฒนาคุณชีวิตของสมาชิกชุมชนไม่ครบทุกด้าน ด้านความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัยในการบริหารทั้ง 2 รูปแบบ ซึ่งแยกการบริหารเป็น 6 ด้าน ได้แก่ ด้านการบริหาร ด้านกายภาพ ด้านความสะอาด ด้านความปลอดภัย ด้านสาธารณูปโภค และด้านการดูแลทรัพย์สิน ระหว่างรูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมและรูปแบบการบริหารโดยบริษัท พบว่า รูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมมีระดับความพึงพอใจปานกลางค่อนข้างต่ำ ต่างกับรูปแบบการบริหารโดยบริษัทมีระดับความพึงพอใจปานกลางค่อนข้างสูง เมื่อแยกรูปแบบการบริหาร พบว่า ด้านที่ระดับความพึงพอใจแตกต่างกัน คือ ด้านกายภาพและสิ่งแวดล้อม ด้านรักษาความปลอดภัย และด้านสาธารณูปโภค และวิเคราะห์เปรียบเทียบความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัยในการบริหารทั้ง 6 ด้าน โดยใช้วิธีการทางสถิติการทดสอบที (t-test) พบว่า ทุกด้านแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ยกเว้นด้านสาธารณูปโภคที่แตกต่างกันอย่างไม่มีนัยสำคัญ นอกจากนี้ผู้วิจัยได้ศึกษาด้านการมีส่วนร่วมในการเลือกรูปแบบการบริหารของผู้อยู่อาศัยโดยภาพรวมทั้ง 2 รูปแบบ พบว่า ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ไม่เคยเลือกรูปแบบการบริหาร ด้านข้อดีของทั้ง 2 รูปแบบที่เหมือนกัน คือ การประชาสัมพันธ์ข่าวสารสม่ำเสมอ ข้อเสียของทั้ง 2 รูปแบบที่เหมือนกัน คือ การแก้ไขเรื่องร้องเรียนช้า ด้านปัญหาที่ผู้อยู่อาศัยพบเจอในโครงการของทั้ง 2 รูปแบบที่เหมือนกัน คือ ปัญหาที่จอดรถไม่เพียงพอ และมีความคาดหวังต่อการบริหารงานที่เหมือนกันทั้ง 3 ข้อ คือ การจัดระเบียบที่จอดรถ การแก้ปัญหาเรื่องร้องเรียนให้รวดเร็ว และการแก้ไขปัญหาและใส่ใจความเป็นอยู่ จากผลการศึกษาครั้งนี้ พบว่า การบริหารจัดการอาคารชุดมีหลายรูปแบบ ซึ่งการนำรูปแบบการบริหารมาบริหารในแต่ละโครงการนั้นจะต้องขึ้นอยู่กับความเหมาะสม เพราะการบริหารแต่ละรูปแบบล้วนมีปัญหาที่ทั้งเหมือนและแตกต่างกันออกไป และในด้านความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัย พบว่า รูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมนั้นมีค่าความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัยน้อยกว่ารูปแบบการบริหารโดยบริษัท ซึ่งผู้จัดการนิติบุคคลและผู้ช่วยผู้จัดการนิติบุคคลในรูปแบบการบริหารโดยเจ้าของร่วมสามารถพัฒนาความสามารถในการบริหารได้ โดยการเข้าอบรมการบริหารงานอาคารชุดไม่ว่าจะเป็นการอบรมของบริษัทเอกชนหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการศึกษาดูงานจากโครงการที่ประสบความสำเร็จ เพื่อเพิ่มความรู้ความสามารถในการบริหาร ความเป็นมืออาชีพและนำองค์ความรู้มาพัฒนาโครงการได้

Other Abstract (Other language abstract of ETD)

The Baan Eua-Arthorn condominium project in Bangkok is one of the shelter development projects of the National Housing Authority that has been established in order to help low-income people obtain their own house and leverage their quality of life. This research aimed to study administrative models of condominium projects and gauge the satisfaction of the inhabitants and compare the satisfaction of inhabitants in each form. The scope was to study the Baan Eua-Arthorn condominium project by interviewing 8 juristic persons in 4 projects. The managers were interviewed, annual reports were studied and 400 sets of questionnaires were distributed to each juristic person in 50 sets each. The findings show that there are models of administration in 2 types which were administrated by co-owners and by the parent company. The structure of the administration comprised 3 models: model 1 did not have assistant managers of juristic persons, and the managers of the juristic persons manages and controls operations by themselves; model 2 had both managers and assistant managers of juristic persons and they managed and controlled the operations together; model 3 had assistant managers who managed and controlled operations and managers who took care of tasks such as hiring an operation team. It was found that there were 3 models of hiring an operation team: hiring an outside company, hiring inhabitants as a company, and hiring inhabitants independently. Furthermore, it was found that the model of administration by co-owners focused on physical aspects but the model of administration by the company had policies that covered more. For community service plans, it was found that the model of administration allowed for co-owners to work annually it but did not specify the months of duty. This was different from the model of administration by the company which also allowed for annual duty but did indicate specific months and the administration will follow policy without manual of condo juristic person management. Regarding financial management, it was found that the model of administration by co-owners had less income than expenses (i.e. a loss); however, the model of administration by company had higher income than expenses (i.e. a profit). For common fee charge management, it was found that the model of administration by co-owners had an average pending debt of about 20-40% per month, but the model of administration by the company had an average pending debt of about 2-5% per month. For life quality development of members in the community, it was found that the models were similar, as neither offered holistic aspects of life quality development for the satisfaction of inhabitants of both administrative models, it separated management into 6 factors: management, physical, cleanliness, security, public utility and assets. Comparing between the models, it was found that the model of administration by co-owners showed satisfaction at a low to fair level. The administration by company model, however, showed satisfaction at a fair to high level. When the models of administration were separated, it was found that the aspect that showed distinctions in the level of satisfaction the physical, environmental, security and public utility aspects. Comparing satisfaction of inhabitants by administration type for the aforementioned aspects by using statistical process (t-test), it was found that each one was statistically significant except public utility, which was different but without significance. Moreover, the researcher studied the participation of selecting the models of administration of inhabitants each. It was found that most inhabitants do not select the model. The advantage of both models included their use of regular public relations to shape the news. The disadvantage of both models was their inability to respond to complaints and resolve issues in a timely manner. The problem that inhabitants found in both models was not having not enough parking space. Expectations of administration of both models were organizing parking spaces, resolving complaints quickly, and to solve problems and take care of residents’ well-being. The result of this study found that there are a lot of models of administration of condominium projects. To make each model effective in each project will depend on suitability because each has its own share of issues. Regarding the satisfaction of the inhabitants, it was found that the model of administration by co-owners tends to show less satisfaction than administration by the company. The managers and assistant managers of juristic persons of the model of administration by co-owners are able to develop ability in management by attending training organized by an outside company or concerned department, including visits to different projects that are successful in order to increase their own capability and professionalism and bring knowledge to develop the organization.

Creative Commons License

This work is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-No Derivative Works 4.0 International License.

Recommended Citation

ศรีพวงเพิศ, วันฟ้า, "รูปแบบการบริหารจัดการอาคารชุดของโครงการบ้านเอื้ออาทร ในเขตกรุงเทพมหานคร" (2019). Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD). 9072.
https://digital.car.chula.ac.th/chulaetd/9072