Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
Year (A.D.)
2024
Document Type
Independent Study
First Advisor
ปิติ เอี่ยมจำรูญลาภ
Second Advisor
อวิรุทธ์ ชาญชัยกิตติกร
Faculty/College
Faculty of Law (คณะนิติศาสตร์)
Degree Name
ศิลปศาสตรมหาบัณฑิต
Degree Level
ปริญญาโท
Degree Discipline
กฎหมายเศรษฐกิจ
DOI
10.58837/CHULA.IS.2024.162
Abstract
การที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ใน ห้องชุดได้ แต่ไม่มีมาตรการทางภาษีที่เหมาะสมเพื่อควบคุมแรงจูงใจในการเก็งกำไรของนักลงทุนต่างชาติ ประกอบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยของไทยมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี จึงเป็นโอกาสให้นักลงทุนต่างชาติเข้าเก็งกำไรในห้องชุดจำนวนมาก ส่งผลให้ราคาห้องชุดในพื้นที่ที่ชาวต่างชาติประสงค์จะเก็งกำไรนั้นปรับตัวสูงขึ้นจนเกินความสามารถที่คนไทยจะซื้อได้ อุปสงค์ภายในประเทศจึงลดลง แต่ราคาของห้องชุดกลับไม่มีการปรับตัวลดลงตามกลไกตลาด เพราะนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เล็งเห็นโอกาสจากกำลังซื้อและจำนวนอุปสงค์ของคนต่างชาติ จึงไม่ได้มีการปรับราคาห้องชุดให้เหมาะสมกับคนไทยและยังมีการพัฒนาโครงการอาคารชุดใหม่ ๆ มาอย่างต่อเนื่องยิ่งไปกว่านั้น มาตรการนี้ยังส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมใกล้เคียงอย่างอุตสาหกรรมโรงแรมจาก การที่นักลงทุนต่างชาติให้เช่าห้องชุดแบบรายวันและรายเดือนในราคาที่ถูกกว่า ทำให้โรงแรมในบริเวณโดยรอบมีลูกค้าน้อยลงและได้รับรายได้น้อยลง ทั้งยังส่งผลกระทบต่อนิติบุคคลอาคารชุด และผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารชุดนั้น ๆ จากการไม่จ่ายชำระค่าส่วนกลาง หรือการไม่ปฏิบัติตามกฎ ข้อบังคับของการอยู่อาศัยร่วมกันในอาคารชุด รวมถึงกรณีการนำห้องชุดไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ซึ่งสร้างความไม่สงบเรียบร้อยในสังคมอีกด้วยเอกัตศึกษาฉบับนี้จึงจัดทำขึ้นเพื่อศึกษาปัญหาจากการเก็งกำไรในห้องชุดของนักลงทุนต่างชาติ มาตรการทางภาษีที่เกี่ยวข้องของประเทศไทย และมาตรการทางภาษีที่เกี่ยวข้องของต่างประเทศ ได้แก่ รัฐออนแทริโอ ประเทศแคนาดา ประเทศสิงคโปร์ และเขตบริหารพิเศษฮ่องกงแห่งสาธารณรัฐประชาชนจีน เพื่อวิเคราะห์ข้อมูลในเชิงกฎหมายและหาแนวทางแก้ไขปัญหาการเก็งกำไรของต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องชุดในประเทศไทยจากการศึกษา ผู้เขียนพบว่า การเข้าถือครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องชุดของคนต่างชาติโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อเก็งกำไรนี้ ก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรมต่อคนไทยที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยซึ่งมีการจ่ายภาษีจากการอุปโภคและบริโภคในไทย และธุรกิจโรงแรมของไทยที่มีการจ่ายภาษีจากเงินได้ที่เกิดขึ้น เพราะ นักลงทุนต่างชาติไม่ได้เข้ามาอุปโภคและบริโภคในไทย รวมถึงเงินได้ที่เกิดจากการให้เช่ารายวันและรายเดือนนั้นมักไม่ได้นำมายื่นจ่ายชำระภาษีในไทย นอกจากนี้ มาตรการทางภาษีที่มีอยู่ของไทยในปัจจุบันนั้นสร้างภาระภาษีให้กับนักลงทุนต่างชาติในอัตราที่ต่ำมาก เมื่อเทียบกับประเทศทั้ง 3 ประเทศที่ได้ทำการศึกษา ซึ่งมี การกำหนดภาระภาษีพิเศษให้กับต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในอัตราระหว่างร้อยละ 7.5 – 60 ของราคาตลาด ตามความรุนแรงของปัญหาการเก็งกำไรของต่างชาติในแต่ละประเทศ ดังนั้น ผู้เขียนจึงเห็นควรว่าต้องมีการจัดเก็บภาษีเพิ่มเติมจากคนต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย โดยกำหนดให้มีการจัดเก็บอากรแสตมป์เพิ่มเติมสำหรับผู้ซื้อ ออกเป็นพระราชบัญญัติแก้ไขประมวลรัษฎากร โดยกำหนดเพิ่มเป็นหมวดที่ 8 ของภาษีตามประมวลรัษฎากร จัดเก็บกับบุคคลธรรมดาที่ไม่มีสัญชาติไทยหรือไม่ใช่ผู้ที่ได้รับสถานะเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในประเทศไทย โดยบุคคลเหล่านี้ มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในเขตพื้นที่ที่กำหนดในประเทศไทย และจ่ายชำระพร้อมกับที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่กรมที่ดิน โดยกำหนดอัตราภาษีให้อยู่ที่ประมาณร้อยละ 15 – 25 ซึ่งถือเป็นอัตราภาษีที่ไม่สูงเกินไปจนเป็นการกีดกันการเข้าถึงของต่างชาติ และไม่ต่ำเกินไปจนไม่ส่งผลกระทบต่อ การตัดสินใจของนักลงทุน รวมถึงมีข้อยกเว้นทางภาษีให้กับผู้ที่ไม่ได้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศในกรณีที่บุคคลนั้นได้รับการคุ้มครองโดยรัฐตามกฎหมายคุ้มครองผู้ลี้ภัย หรือเป็นคู่สมรสของประชาชนไทย และต่างชาติกลุ่มที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่มที่เข้ามาพำนักระยะยาวในประเทศผ่านวีซ่าประเภท Long-Term Resident Visa หรือ LTR Visa ให้สามารถซื้อที่อยู่อาศัยโดยเสียภาษีเท่ากับอัตราที่ประชาชนไทยเสียได้สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยแห่งแรก และกำหนดสิทธิขอคืนภาษีให้ในกรณีที่มีการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไขที่กำหนดหรือในกรณีที่ต่างชาติรายนั้นกลายเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในประเทศไทยภายใน 4 ปี นับแต่วันที่ซื้อหรือได้มาซึ่งที่อยู่อาศัย
Creative Commons License
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-No Derivative Works 4.0 International License.
Recommended Citation
ชาตะมีนา, เพชรนภา, "มาตรการทางภาษีเพื่อควบคุมการเก็งกำไรจากการเข้าถือครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดของคนต่างชาติ" (2024). Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD). 13068.
https://digital.car.chula.ac.th/chulaetd/13068