Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD)
Year (A.D.)
2024
Document Type
Independent Study
First Advisor
ศุภศิษฏ์ ทวีแจ่มทรัพย์
Faculty/College
Faculty of Law (คณะนิติศาสตร์)
Degree Name
ศิลปศาสตรมหาบัณฑิต
Degree Level
ปริญญาโท
Degree Discipline
กฎหมายเศรษฐกิจ
DOI
10.58837/CHULA.IS.2024.133
Abstract
เอกกัตศึกษานี้มีวัตถุประสงค์มุ่งเน้นการวิเคราะห์หลักการที่เกี่ยวข้องกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ทั้งในแง่กฎหมาย โครงสร้าง และการบริหารจัดการ รวมถึงการสำรวจปัญหาและอุปสรรคที่เกิดขึ้นในกระบวนการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ให้เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำไปสู่ข้อเสนอแนะและแนวทางปรับปรุงให้การแปลงสภาพดังกล่าวเป็นไปได้อย่างมีประสิทธิภาพและเป็นประโยชน์ต่อผู้ลงทุนอย่างแท้จริงแม้ประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ. 34/2559 เรื่องการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะออกมาเพื่ออำนวยความสะดวกในการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ในทางปฏิบัติกลับมีอุปสรรคด้านภาระทางการเงินและภาษีที่เกิดขึ้นทั้งระหว่างกระบวนการและภายหลังการแปลงสภาพ เช่น ค่าธรรมเนียม ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้ จนผู้ถือหน่วยลงทุนขาดแรงจูงใจในการดำเนินการ ซึ่งสวนทางกับเจตนารมณ์ของประกาศดังกล่าว ดังนั้น เพื่อเพิ่มโอกาสและมูลค่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงอำนวยความสะดวกและกระตุ้นให้ผู้ถือหน่วยลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) แปลงสภาพเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างแพร่หลายและเป็นมาตรฐานสากล จึงควรมีการเสนอแนะแนวทางส่งเสริมและพัฒนาให้การแปลงสภาพดังกล่าวเกิดประสิทธิผลมากยิ่งขึ้นต่อไปจากผลการศึกษาพบว่า เมื่อพิจารณาการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ให้เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นได้ว่าการลดต้นทุนทางการเงิน การกำหนดค่าธรรมเนียมแบบคงที่ ตลอดจนมาตรการส่งเสริมภาษี และการปรับปรุงโครงสร้างกฎหมายเพื่อให้สอดคล้องกับมาตรฐานสากล ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยจูงใจให้ผู้ถือหน่วยลงทุนพร้อมเข้าสู่กระบวนการแปลงสภาพมากขึ้น อีกทั้งยังเสริมสร้างความโปร่งใส (Transparency) และประโยชน์สาธารณะ (Public Interest) โดยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถบริหารอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลาย มีเพดานกู้ยืมที่สูงขึ้น ลงทุนในโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ หรือในต่างประเทศได้ รวมถึงเปิดโอกาสให้ทั้งทุนรายย่อยและทุนขนาดใหญ่เข้ามาถือครองหน่วยทรัสต์ได้อย่างสมดุล ส่งผลให้นักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติให้ความเชื่อมั่นและเข้ามาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น นำไปสู่การขยายตัวอย่างยั่งยืนของตลาดทุนและเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไทย
Creative Commons License
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-No Derivative Works 4.0 International License.
Recommended Citation
คุณวิศาล, กวิน, "แนวทางการส่งเสริมและพัฒนา การแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ให้เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" (2024). Chulalongkorn University Theses and Dissertations (Chula ETD). 13039.
https://digital.car.chula.ac.th/chulaetd/13039